D’importantes modifications au régime fiscal applicable aux acquisitions et ventes de biens immobiliers ont été apportées par la loi d’orientation des priorités nationales par le Parlement Israélien en Août 2013.

Cette loi est une réforme d’envergure qui s’inscrit dans la mouvance des conventions internationales régularisées par l’Etat d’Israel de type OCDE

Le paysage des transactions immobilières réalisées en Israel par les non résidents est profondément transformé.

Cette réforme porte essentiellement sur l’augmentation de l’impôt foncier et sur la suppression de certaines exonérations des plus-values immobilières:

1 / L’augmentation de l’impôt foncier

Le règlement de la taxe d’acquisition due par l’acheteur , correspondant aux droits de mutation, s’acquittait jusqu’à présent, sans distinction entre les résidents israélien et les non résidents. Pour les uns comme pour les autres le règlement de l’impôt foncier obéissait à deux régimes distincts:

a / Le régime du règlement de l’impôt foncier pour un premier bien immobilier en Israel :

Un régime de faveur était applicable aux primo-accédants ( qu’il soit résident israélien ou non résident ) à la propriété, dans lequel l’acheteur bénéficiait d’une exonération totale ou partielle d’impôt foncier, selon le prix du bien immobilier.

b / Le régime du règlement de l’impôt foncier pour toute autre acquisition à partir du deuxième appartement en Israel :

Dans ce régime général , l’impôt foncier se réglait par tranches d’imposition progressives allant de 5 % à 7 % selon le prix du bien immobilier objet de la transaction immobilière.

A COMPTER DU PREMIER AOÛT 2013 DEUX MODIFICATIONS TRANSFORMENT LES DONNÉES :

PREMIÈRE MODIFICATION : SUPPRESSION DU RÉGIME DE FAVEUR POUR LES NON RÉSIDENTS

ils ne pourront plus bénéficier de l’exonération totale ou partielle du règlement de l’impôt foncier.

Ils devront donc régler des droits de mutation en Israel, sauf à prouver qu’ils ne sont pas propriétaires d’un appartement dans leur pays d’origine. Cette preuve reste cependant , très difficile à démontrer.

Pour les résidents israéliens et pour un bien unique ( premier appartement )

Maintien du régime de faveur modifié.

voici les modifications:

Prix du bien jusqu’à 1 470 560 Shekels Taux d’imposition : 0 %

Prix du bien jusqu’à 1 744 270 Shekels Taux d’imposition : 3.5 %

Prix du bien jusqu’à 4 500 000 Shekels Taux d’imposition : 5 %

Prix du bien jusqu’à 15 000 000 Shekels Taux d’imposition : 8 %

Prix du bien au delà de 15 000 000 Shekels Taux d’imposition : 10 %

DEUXIÈME MODIFICATION : NOUVELLES TRANCHES D’IMPOSITION ET NOUVEAUX TAUX D’IMPOSITION

A compter du premier août 2013 voici les nouvelles tranches d’imposition et les nouveaux taux d’imposition applicables pour les biens à destination d’habitation

Prix du bien jusqu’à 1 089 350 Shekels Taux d’imposition : 5 %

Prix du bien jusqu’à 3 268 040 Shekels Taux d’imposition : 6 %

Prix du bien jusqu’à 4 500 000 Shekels Taux d’imposition : 7 %

Prix du bien jusqu’à 15 000 000 ShekelsTaux d’imposition : 8 %

Prix du bien au delà de 15 000 000 Shekels Taux d’imposition : 10 %

Par ailleurs pour les biens non destinés à l’habitation ( terrains, locaux professionnels, locaux commerciaux) le taux d’imposition est passé de 5 % à 6 %

2 / Une Réforme sur l’exonération des plus-values immobilières:

En janvier 2014, une suppression de certaines exonérations sur les plus-values immobilières doit intervenir :

Jusqu’à présent, et sous réserve du respect de certaines règles ( vente d’un appartement tous les quatre ans ) il était possible de vendre un ou plusieurs biens immobiliers et de bénéficier d’une exonération sur la plus-value immobilière.

La loi opérait une distinction entre la vente de l’appartement unique, ( celle du premier bien en Israel ) et la vente des autres biens immobiliers.

Cette distinction est maintenue.

A / Pour L’appartement unique, le premier bien en Israel :

Le principe de l’exonération de la plus-value immobilière est maintenue mais elle est cependant plafonnée.

Cette exonération plafonnée devrait s’appliquer aussi bien aux résidents israéliens qu’aux non résidents, qui devront cependant apporter la preuve difficile, qu’ils ne possèdent pas d’autre appartement dans le pays d’origine.

B / Pour Les autres appartements ( autres que la résidence unique ) qui bénéficiaient d’une exonération sur la plus-value tous les quatre ans

L’exonération de l’impôt sur la plus-value devrait être supprimée à compter de janvier 2014 et le principe d’un règlement d’impôt sur la plus-value immobilière a été décidé

Dès janvier 2014 un impôt devra être réglé sur la plus-value : par les résidents israéliens ( en dehors des primo-accédants ) , par les non résidents.

Les modalités d’applications doivent être fixées, et devraient être de l’ordre de 25 %.

L’imposition concerne essentiellement les biens  »luxueux » dont le prix sera imposé selon des paliers à déterminer.

Cette réforme profonde est conforme à l’esprit qui anime L’Etat d’Israel de s’aligner sur les conventions internationales ratifiées, et de réguler les transactions immobilières . Elle s’inscrit dans le prolongement des derniers changements ( bancaires, hypothécaires ) elle porte bien son nom de loi d’orientation des priorités nationales.

Jusqu’à présent, la réglementation bancaire obéissait aux mêmes règles, tant pour les acheteurs résidents israéliens que pour les acheteurs non résidents.

Il était possible d’acquérir un bien immobilier avec un apport personnel de 30 % et d’obtenir, sous réserve de remplir les conditions nécessaires et de fournir les justificatifs nécessaires, un prêt hypothécaire de 70 %.

De nouvelles directives bancaires avaient modifié l’octroi de prêt hypothécaire en Israel à compter d’octobre 2012, et avaient opéré une distinction entre les résidents israéliens et les non résidents.

Les modifications étaient les suivantes :

1 / Une distinction est operée entre les résidents israéliens et les non résidents.

Pour les résidents israéliens un régime de faveur applicable aux primo-accédants à la propriété s’applique et ils peuvent acquérir un bien immobilier avec un apport de 30 % pour leur premier appartement. Par suite, pour l’acquisition d’un autre bien ils devront également effectuer un apport personnel de 50 %.

2 / Le montant de l’apport personnel, pour l’obtention d’un prêt hypothécaire, est passé à 50 % pour les non résidents, pour tout bien immobilier, qu’il s’agisse d’un premier appartement ou non .

Ces modifications sont toujours en vigueur actuellement.

Par ailleurs, de nouvelles directives de la Banque d’Israel, décidées en août 2013 et applicables dès le premier septembre 2013 ont modifié la durée maximale du crédit ainsi que les modalités du remboursement mensuel .

A compter du premier septembre 2013 la durée maximale des crédits est fixée à 30 ans et le remboursement mensuel devra être égal,au maximum, à 50 % du revenu mensuel.

La Banque d’Israel encadre de plus en plus le Crédit Immobilier.

Dans le but d’assurer une protection plus étendue de l’acheteur dans le cadre des acquisitions dans les immeubles en construction, la Loi avec son « Tikoun 5 » a aggravée de façon substantielle la garantie du constructeur.

La Loi a créé une « année d’observation » au profit de l’acheteur pour lui permettre de dresser une liste de toutes  »les non conformités » qui devront faire l’objet d’une remise en conformité par le constructeur. Cette garantie supplémentaire ne se confond pas avec  la garantie proprement dite de  »parfait achèvement » qui démarre après  »l’année d’observation ».

La loi  a également aggravée la garantie du constructeur  qui a fait  l’objet d’une extension pouvant atteindre 20 ans.

Toujours dans le même esprit , l’obligation qui pèse sur le constructeur d’inscrire au cadastre la Copropriété immobilière , a été encadrée dans un délai d’une année.

Cette disposition va permettre d’écourter à l’acheteur le délai d’attente pour être inscrit au cadastre en qualité de propriétaire.